In der Republik Kroatien ist seit dem 7. Juli 2026 das neue Gesetz über Immobilienvermittlung in Kraft, das das alte Gesetz aus dem Jahr 2007 ersetzt. Das neue Gesetz führt eine Reihe von Änderungen ein. Das Wirtschaftsministerium spricht von einem besseren Verbraucherschutz und klareren Regeln auf dem Immobilienmarkt. In diesem Artikel stelle ich die Änderungen im Vergleich zum alten Gesetz vor und analysiere, welche davon im Hinblick auf den Verbraucherschutz von Bedeutung sind.
Änderungen
Die erste Änderung betrifft Zahlen, genauer gesagt Geldbeträge. Zum einen hat der Gesetzgeber in Art. 6 die Mindestversicherungssumme für Immobilienmakler angehoben. Dieser darf nicht weniger als 100.000 € pro Schadensfall oder 300.000 € für alle Ansprüche in einem Versicherungsjahr betragen. Dies sind deutlich höhere Beträge im Vergleich zu den 200.000 kn und 600.000 kn aus dem alten Gesetz. Dies ist klarerweise positiv für Klienten. Zum anderen sieht das neue Gesetz in Art. 36 höhere Geldbußen für Verstöße von Immobilienmaklern vor, und zwar von 3.000 € bis 6.000 € statt 10.000 kn bis 30.000 kn. Die Zeit wird zeigen, ob dies eine ausreichend abschreckende Wirkung hat, um unlautere Geschäftspraktiken zu verhindern.
Eine völlige Neuerung stellt die in Art. 7 vorgeschriebene Anforderung des guten Ansehens dar. Diese Anforderung muss nicht nur von der Immobilienagentur, sondern auch von ihren gesetzlichen Vertretern und Eigentümern erfüllt werden. Nach dem Gesetz verfügt ein Immobilienmakler nicht über eine gutes Ansehen, wenn gegen ihn ein Strafverfahren anhängig ist oder wenn er in der Republik Kroatien wegen einer Reihe von Straftaten, insbesondere im Bereich der Wirtschafts- und organisierten Kriminalität, rechtskräftig verurteilt wurde. Hier hat der Gesetzgeber die Bestimmungen im Vergleich zum bisherigen Gesetz verschärft. Letzteres sah die Streichung eines Immobilienmaklers aus dem Register vor, wenn dieser durch ein rechtskräftiges Urteil wegen einer Straftat oder eines Vergehens verurteilt wurde und eine Schutzmaßnahme verhängt wurde, die ihm die Ausübung seiner Tätigkeit für die Dauer dieser Maßnahme untersagt. Die neue Anforderung an das gute Ansehen ist dadurch gerechtfertigt, dass das Immobiliengeschäft anfällig für Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung ist. Die neue Bestimmung trägt somit positiv zum Schutz aller Bürger bei und bietet den einzelnen Klienten ein höheres Schutzniveau.
Die nächste Änderung betrifft das Schalten von Anzeigen. Während nach dem alten Gesetz Immobilienmakler verpflichtet waren, in Anzeigen den Firmennamen anzugeben, schreibt Art. 22 des neuen Gesetzes die Angabe des Firmennamens und des eingetragenen Firmensitzes sowie der Adressen der Zweigniederlassungen vor. Eine wichtige neue Bestimmung ist Abs. 2, der besagt, dass die Schaltung einer Anzeige für eine Immobilie ohne vorherigen Maklervertrag mit dem Eigentümer nicht zulässig ist. Es ist gängige Praxis, dass mehrere Immobilienagenturen dieselbe Immobilie auf Portalen bewerben, manchmal sogar unter Verwendung derselben Bilder. In solchen Fällen ist es für einen Interessenten unmöglich zu erkennen, welche Agentur einen Maklervertrag mit dem Verkäufer hat und welche nicht. Immobilienmakler, die die Angebote anderer Makler kopieren, stellen eine Gefahr für Verkäufer und potenzielle Käufer dar, wenn sie nicht alle Umstände der Transaktion überprüft haben. Aus diesem Grund ist es zu begrüßen, dass das neue Gesetz solche Praktiken ausdrücklich verbietet.
Änderungen ohne Veränderungen
In seiner Bekanntmachung zum neuen Gesetz führt das Wirtschaftsministerium auch Änderungen auf, die die Bestimmungen des alten Gesetzes nur geringfügig oder gar nicht verändern. So hebt das Ministerium die Stärkung des beruflichen Standards hervor, die dadurch erreicht wird, dass die einzelnen Immobilienagenten die Berufsprüfung bestanden haben, im Register der Immobilienagenten eingetragen sein und für eine einzige Immobilienagentur tätig sein müssen, und dass die Verfahren zur Eintragung in das Register der Immobilienagenturen und das Register der Immobilienagenten über das START-Plus-System vollständig digitalisiert sind. Es handelt sich um dieselben Vorschriften, die bereits im alten Gesetz vorgesehen waren, mit Ausnahme der Registrierung über das digitale System, was für Klienten keine Auswirkungen hat.
Die Bestimmung, dass Maklertätigkeiten nur von Immobilienmaklern ausgeübt werden dürfen, die die gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllen, und dass die Angaben zu den eingetragenen Maklern in dem von der Kroatischen Wirtschaftskammer geführten, öffentlich zugänglichen Register eingesehen werden können, stellt keine Änderung gegenüber dem bisherigen Gesetz dar. Die gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen sind weitgehend dieselben wie zuvor; der einzige Unterschied besteht darin, dass die Möglichkeit, in der Rechtsform des Einzelunternehmers tätig zu sein, gestrichen und die oben genannte Anforderung eines guten Ansehens eingeführt wurde. Das Ministerium erklärt in seiner Bekanntmachung, dass eine Pflicht zur Aufzeichnung aller Vermittlungsgeschäfte vorgeschrieben wird, doch dies war bereits im bisherigen Gesetz festgelegt. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Immobilienmakler auch die Höhe der Vergütung für seine Dienstleistungen erfassen muss, was für die Steuerbehörden vielleicht wichtiger ist als für die Klienten.
Wichtige Änderung: Die Einführung des Bestellerprinzips
Art. 29 Abs. 7 des neuen Gesetzes sieht vor, dass ein Immobilienmakler von einem Dritten, der im Rechtsgeschäft die Rolle des Käufers, Mieters oder einer anderen Partei übernimmt, keine Maklergebühr verlangen darf, wenn diese Person keinen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abgeschlossen hat, wobei dieser Vertrag schriftlich geschlossen werden muss. Darüber hinaus sieht Artikel 23 vor, dass ein Immobilienmakler die Besichtigung einer Immobilie durch einen Dritten nicht von der vorherigen Unterzeichnung eines Maklervertrags abhängig machen darf. Diese Bestimmungen sind völlig neu im Gesetz und regeln eindeutig die Frage, wer zur Zahlung der Provision verpflichtet ist. Dies ist nichts Geringeres als die Einführung des Bestellerprinzips auf dem kroatischen Immobilienmarkt.
Vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes war es in Anzeigen gängige Praxis, darauf hinzuweisen, dass der Käufer oder Mieter verpflichtet sei, dem Immobilienmakler eine bestimmte Provision zu zahlen. Ein Interessent, der sich daraufhin an den Makler wandte, könnte den Eindruck gewonnen haben, tatsächlich zur Zahlung der Gebühr verpflichtet zu sein, da er im Voraus darüber informiert worden war und das Gesetz diese Praxis nicht ausdrücklich untersagte. Leider sind solche Klauseln nach wie vor in Anzeigen von Immobilienmaklern zu finden. Vielleicht werden sich die durch das neue Gesetz eingeführten Bußgelder in Höhe von 3.000 € bis 6.000 €, die verhängt werden, wenn die Besichtigung vom Abschluss eines Maklervertrags abhängig gemacht wird, im Laufe der Zeit positiv auf die Geschäftspraktiken solcher Makler auswirken. Für Käufer oder Mieter ist es wichtig zu wissen: Niemand kann Sie zwingen, einen Maklervertrag zu unterzeichnen und eine Provision zu zahlen, wenn Sie eine Wohnung besichtigen möchten, deren Anzeige Sie auf einem Portal gefunden haben. In diesem Fall kann der Makler lediglich verlangen, dass Sie vorab eine Besichtigungsbestätigung unterzeichnen, die Sie jedoch nicht zur Zahlung einer Gebühr verpflichtet.
Das Bestellerprinzip bietet die Chance, die Branche zu professionalisieren und das Ansehen der Immobilienmakler in der Gesellschaft zu verbessern. Beim alten Modell der Doppelmaklertätigkeit geht man davon aus, dass ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, einen Informationsvorsprung und die Aufgabe hat, einen Ausgleich zwischen den unterschiedlichen Interessen zu schaffen. Aus Sicht eines Käufers oder Mieters ist es jedoch nicht gerechtfertigt, einem Immobilienmakler eine Provision allein dafür zu zahlen, dass er „die Tür aufsperrt“. Das neue Gesetz bietet Maklern die Möglichkeit, darüber nachzudenken, was sie Käufern und Mietern bieten können, um ihre Vergütung zu rechtfertigen. In entwickelten Märkten, wie beispielsweise in den USA und Kanada, versuchen Makler nicht, als Mediatoren zu fungieren, sondern übernehmen vielmehr die Rolle des Mandantenvertreters bei einem Kauf oder Verkauf beziehungsweise bei einer Vermietung oder Anmietung. Folglich genießen Immobilienmakler dort nicht nur ein besseres Ansehen in der Gesellschaft, sondern arbeiten auch wesentlich häufiger zusammen als in Europa und Kroatien. Dies fördert auch den gegenseitigen Respekt innerhalb der Branche.
Schluss
Das neue Gesetz über die Immobilienvermittlung stärkt den Verbraucherschutz in der Tat und ist ein Schritt in Richtung Professionalisierung des Marktes. Es führt sinnvolle Änderungen ein, wie beispielsweise höhere Versicherungs- und Strafbeträge, die Anforderung an Immobilienmakler, ein gutes Ansehen zu haben, sowie neue Regeln zum Schalten von Anzeigen. Das Ministerium hebt zudem weitere Änderungen hervor, die für die Bürger jedoch nicht relevant sind oder nicht wirklich als Änderungen betrachtet werden können. Die wichtigste Änderung ist die Einführung des Bestellerprinzips auf dem kroatischen Immobilienmarkt. Die Frage, wer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist, war im alten Rechtsrahmen nicht eindeutig geklärt. Nach dem neuen Gesetz ist klar, dass die Maklerprovision ausschließlich von der Partei zu zahlen ist, die einen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen hat. Diese Partei schließt den Vertrag nicht unter Druck ab, sondern weil sie professionelle Unterstützung bei einer so wichtigen Transaktion wie dem Kauf, der Miete oder der Pacht einer Immobilie wünscht und erwartet. Es liegt nun an den Immobilienmaklern, eine solche Unterstützung auf dem kroatischen Markt bereitzustellen.