U Republici Hrvatskoj od 7. srpnja 2026. na snazi je novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina koji zamjenjuje stari zakon iz 2007. godine. Novi zakon donosi niz promjena. Ministarstvo gospodarstva govori o većoj zaštiti građana i jasnijim pravilima na tržištu nekretnina. U ovom članku predstavljam promjene u usporedbi sa starim zakonom i analiziram koje su bitne s obzirom na zaštitu građana.
Promjene
Prva promjena odnosi se na brojeve, točnije, na novčane iznose. S jedne strane, zakonodavac je člankom 6. podigao najniži iznos osiguranja posrednika. Ovaj „ne smije biti manji od 100.000 € po jednom štetnom događaju, odnosno 300.000 € za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini”. Radi se o znatno većim iznosima u usporedbi s onima od 200.000 kn odnosno 600.000 kn iz starog zakona. Jasno je da je ovo plus za sigurnost klijenata. S druge strane, novi zakon u članku 36. predviđa veće novčane kazne za prekršaje posrednika, od 3.000 € do 6.000 € umjesto 10.000 kn do 30.000 kn. Vrijeme će pokazati hoće li to imati odvraćajući učinak dovoljan za sprječavanje nepoštenih poslovnih praksi.
Nešto sasvim novo je uvjet dobrog ugleda propisan člankom 7. Taj uvjet moraju ispunjavati ne samo posrednik nego i njegovi zakonski zastupnici i vlasnici. Prema zakonu „dobar ugled nema posrednik protiv kojeg se vodi kazneni postupak ili je pravomoćno osuđen u Republici Hrvatskoj” za niz kaznenih djela, osobito iz područja gospodarskog i organiziranog kriminala. Ovdje je zakonodavac pooštrio odredbe u odnosu na prethodni zakon. Ovaj je predviđao brisanje posrednika iz registra ako je posrednik „pravomoćno osuđen za prekršaj ili kazneno djelo, pa mu je izrečena zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti dok ta mjera traje”. Novi uvjet dobrog ugleda opravdan je time da je poslovanje nekretninama podložno pranju novca i financiranju terorizma. Nova odredba tako pozitivno utječe na zaštitu svih građana, a pojedinim klijentima pruža višu razinu zaštite.
Sljedeća promjena odnosi se na oglašavanje. Dok su posrednici prema starom zakonu bili dužni u oglasima objaviti naziv svoje tvrtke, članak 22. novog zakona propisuje objavu naziva tvrtke i adrese sjedišta tvrtke, kao i adrese poslovnica. Bitna je nova odredba iz stavka 2., prema kojoj „oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom”. Uobičajena je praksa da više agencija oglašava istu nekretninu na portalima, čak i s istim slikama. U takvim slučajevima zainteresiranoj osobi nije moguće razlikovati koja je agencija sklopila ugovor o posredovanju s prodavateljem, a koja ga nije. Posrednici koji kopiraju oglase drugih posrednika predstavljaju prijetnju za prodavatelje i potencijalne kupce ako nisu provjerili sve okolnosti posla. Zbog toga je dobro da novi zakon izričito zabranjuje takve prakse.
Promjene bez promjene
U svojoj objavi o novom zakonu Ministarstvo gospodarstva navodi i takve promjene koje mijenjaju samo malo ili koje uopće ne mijenjaju ništa u usporedbi s odredbama starog zakona. Tako Ministarstvo naglašava „jačanje profesionalnog standarda”, koje se postiže time što „agenti moraju imati položen stručni ispit, biti upisani u Imenik agenata te raditi kod jednog posrednika, a postupci upisa u Registar posrednika i Imenik agenata u cijelosti se digitaliziraju putem sustava START Plus”. To su ista pravila koja su bila propisana starim zakonom, osim načina upisa putem digitalnog sustava, što nema nikakvih posljedica za klijente.
Ni odredba da „posredničku djelatnost mogu obavljati isključivo posrednici koji ispunjavaju zakonom propisane uvjete, a građani podatke o upisanim posrednicima mogu provjeriti u javno dostupnom Registru koji vodi Hrvatska gospodarska komora” ne predstavlja promjenu u usporedbi s prethodnim zakonom. Zakonom propisani uvjeti uglavnom su isti kao prije, jedino je mogućnost poslovanja u obliku trgovca pojedinca uklonjena i uveden je prije opisani uvjet dobrog ugleda. Ministarstvo u objavi navodi da se propisuje „obaveza vođenja evidencije svih poslova posredovanja”, ali i to je već starim zakonom bilo propisano. Jedina je razlika u tome što posrednik mora dodatno evidentirati iznos naknade za svoje usluge, što je možda važnije poreznoj upravi nego klijentima.
Ključna promjena: Uvođenje načela „klijent plaća”
Članak 29., stavak. 7. novog zakona propisuje da „posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, ako ta osoba nije s posrednikom sklopila ugovor o posredovanju” koji se obavezno sklapa u pisanome obliku. Osim toga, članak 23. određuje da posrednik „ne smije uvjetovati razgledavanje […] nekretnine trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju”. Ove su odredbe sasvim nove u zakonu i jasno uređuju pitanje tko ima obavezu platiti proviziju. To nije ništa manje nego uvođenje načela „klijent plaća” na hrvatskom tržištu za posredovanje u prometu nekretnina.
Prije donošenja novog zakona u oglasima je bilo uobičajeno navoditi da kupac ili najmoprimac ima obavezu platiti posredniku određenu proviziju. Zainteresirana osoba koja se zatim javila posredniku mogla je imati dojam da je stvarno dužna platiti naknadu jer je unaprijed znala za to i zakon nije izričito zabranio ovu praksu. Nažalost, još se uvijek nalaze takve odredbe u oglasima posrednika. Možda će novčane kazne uvedene novim zakonom od 3.000 € do 6.000 € za uvjetovanje razgledavanja potpisivanjem ugovora o posredovanju s vremenom pozitivno utjecati na poslovnu praksu takvih posrednika. Kupcima ili najmoprimcima važno je znati: nitko Vas ne može prisiliti da potpišete ugovor o posredovanju i da platite proviziju ako želite razgledati stan čiji oglas ste pronašli na nekom portalu. U ovom slučaju posrednik samo može tražiti prethodno potpisivanje potvrde o razgledavanju koja ne obvezuje na plaćanje naknade.
Načelo „klijent plaća” šansa je za profesionalizaciju sektora i za poboljšanje ugleda posrednika u prometu nekretnina u društvu. Što se starog modela tiče, ideja je da posrednik koji radi za obje strane ima informacijsku prednost i zadaću uspostavljanja ravnoteže između različitih interesa. Međutim, s gledišta kupca ili najmoprimca nije opravdano platiti posredniku proviziju samo za to da „otključa vrata”. Novi zakon pruža posrednicima priliku da razmisle što mogu ponuditi kupcima i najmoprimcima kako bi opravdali svoju naknadu. Na razvijenim tržištima, kao što su ona SAD-a i Kanade, posrednici ne pokušavaju biti medijatori, nego preuzimaju ulogu zastupnika klijenta pri prodaji ili kupnji, odnosno iznajmljivanju ili unajmljivanju. Stoga posrednici tamo ne samo da imaju bolji ugled u društvu nego i surađuju puno češće nego u Europi i Hrvatskoj. To promiče i međusobno poštovanje u branši.
Zaključak
Novi zakon o posredovanju u prometu nekretnina zaista poboljšava zaštitu građana i korak je prema profesionalizaciji tržišta. Donosi korisne promjene, poput viših iznosa osiguranja i novčanih kazni, uvođenja uvjeta dobrog ugleda posrednika te novih pravila za oglašavanje. Ministarstvo ističe i druge promjene koje nisu relevantne za građane ili uopće se ne mogu smatrati promjenama. Ključna je promjena uvođenje načela „klijent plaća” na hrvatskom tržištu za posredovanje u prometu nekretnina. Pitanje tko je obveznik plaćanja posredničke naknade nije bilo nedvojbeno riješeno u starom zakonskom okviru. Prema novom zakonu jasno je da posredničku naknadu plaća samo stranka koja je sklopila pisani ugovor o posredovanju. Stranka ga ne sklapa pod pritiskom, nego zato što želi i očekuje profesionalnu podršku pri tako važnom poslu kao što su kupnja, najam ili zakup nekretnine. Sada je na posrednicima da takvu podršku učine dostupnom na hrvatskom tržištu.